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Wechsel der Hausverwaltung

Wechsel der Hausverwaltung im WEG

„Es ist einfacher als man denkt!"

Sie sind mit der Qualität und dem Service Ihrer Hausverwaltung unzufrieden und denken über einen Wechsel nach?
Gleichzeitig haben Sie insbesondere 2 Bedenken, nämlich

  1. dass Sie als einzelner Miteigentümer der Liegenschaft keine Möglichkeit haben, einen derartigen Wechsel herbeizuführen und
  2. welche Formalitäten eingehalten werden müssen um rechtswirksam einen Wechsel herbeizuführen?

 

Unsere Erfahrung zeigt, dass Sie selten alleine mit Ihrem Wunsch nach einer effizienteren Verwaltung sind, die kostenoptimierter Ihr Eigentum bewirtschaftet. Zu meist muss sprichwörtlich nur der Stein ins Rollen gebracht werden und stellt sich heraus, dass auch viele – zumindest eine ausreichende Mehrheit - Ihrer Miteigentumskollegen, Probleme und Unzufriedenheit bei der bestehenden Verwaltung sehen und für einen Verwaltungswechsel sind oder diesem zumindest nicht ablehnend gegenüber stehen. Der Versuch einen Wechsel der Verwaltung herbeizuführen, endet daher in den meisten Fällen erfolgreich. Hinsichtlich der Formalitäten gibt es (nur) wenige gesetzliche Besonderheiten die genau einzuhalten sind, um einen rechtskräftigen Beschluss herbeizuführen.

Im Folgenden möchten wir Ihnen die grundlegenden Punkte und den Ablauf des Verwalterwechsels übersichtlich darstellen.
Sie werden sehen: „es ist einfacher, als Sie gedacht haben":

Unseren Leitfaden "Wechsel der Hausverwaltung" als druckbares PDF finden sie hier.

  1. Kontaktaufnahme mit Miteigentümern

  • Wenn Sie selbst auf der Liegenschaft wohnen, werden Sie in der Regel andere (im Haus lebende) Miteigentümer kennen und sich gelegentlich über die mangelnde Verwaltungsleistung unterhalten. Sprechen Sie Ihre Bedenken bei anderen Miteigentümern an um zu erfahren, ob Sie mit Ihrem Wunsch nach einem Verwaltungswechsel alleine da stehen.
  • Je mehr Miteigentümer im Vorfeld für einen Verwaltungswechsel sind, desto einfacher wird die spätere Beschlussfassung sein. Ein Mehrheit an Initiatoren für einen Verwaltungswechsel lässt auch Unentschlossene oder Miteigentümer die nicht auf der Liegenschaft leben und generell weniger Interesse an den Abläufen auf der Liegenschaft haben, zeigen, dass offenbar Handlungsbedarf besteht und dieser von einer breiteren Basis unterstützt wird.
  1. Überprüfung des bestehenden Verwaltungsvertrages

  • Ist der Verwaltungsvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, endet er grundsätzlich mit Zeitablauf und ist eine frühzeitige Kündigung in der Regel nur möglich, wenn die Hausverwaltung ein grobes Verschulden trifft.
  • Die in der Regel unbefristeten Verwaltungsverträge sind durch ordentliche Kündigung zu beenden (zu den Kündigungsfristen und –terminen siehe unten unter Punkt 5)
  1. Einholung von Angeboten anderer Hausverwaltung

  • Holen Sie sich unverbindlich Anbote anderer Hausverwaltungen ein und vergleichen Sie diese hinsichtlich Leistungsumfang und Honorar.
  1. Beschlussfassung über den Verwaltungswechsel

  • Entscheidungen der Wohnungseigentümer werden durch Beschlüsse gefasst.
  • Die Kündigung des Verwaltervertrages stellt eine ordentliche Verwaltungsmaßnahme dar. Stimmberechtigt sind alle zum Zeitpunkt der Abstimmung verbücherten Wohnungseigentümer oder gemäß § 40  Abs.  2  WEG  2002  angemerkte  Miteigentümer  der  Liegenschaft  (Eigentümerpartnerschaften haben eine Stimme).
  • Beschlüsse über ordentliche Verwaltungsmaßnahmen werden mit einfacher Mehrheit berechnet nach Miteigentumsanteilen gefasst.
Inhalt der Beschlussfassung
  • Die Beschlussfassung über den Verwaltungswechsel besteht aus zwei Beschlüssen, nämlich
    • der Abberufung der bisherigen (Aktuellen) Hausverwaltung, und
    • der Bestellung der neuen Hausverwaltung

Die Beschlüsse können zeitlich völlig getrennt voneinander oder im Rahmen derselben Beschlussfassung gefasst werden, was aufgrund der Vereinfachung des Ablaufs zu bevorzugen ist.

Art der Beschlussfassung

Die Beschlussfassung selbst kann auf zwei Wegen erfolgen:

  1. Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung

Vor Beschlussfassung ist es notwendig, dass jeder Wohnungseigentümer Genntnis vom Inhalt der geplanten Abstimmung erhalten hat (§ 25 Abs. 2 WEG), wobei die Einberufung und die Beschlussthemen jedem Wohnungseigentümer ausreichend im Vorhinein (zumindest 2 Wochen vor dem Versammlungstermin) schriftlich durch Anschlag im Haus und brieflich (an die Wohnungsadresse oder eine andere von den Wohnungseigentümern bekannt gegebene Adresse) zur Kenntnis zu bringen sind. In der Tagesordnung muss der Beschlussgegenstand nochmals angeführt werden.

  1. Beschlussfassung im Umlaufverfahren

Man unterscheidet zwischen Unterschriftenlisten, die im „Haus herumgehen" und einem den Wohnungseigentümern zur Verfügung gestellten Abstimmungsbogen, der binnen einer bestimmten Frist an den „Initiator" retourniert werden soll. In der Regel werden von den Initiatoren in einem Begleitschreiben die Gründe für einen Verwaltungswechsel angeführt, mögliche Alternativen vorgestellt und sogleich ein entsprechendes Beschlussformular übersandt.

Ergebnis der Beschlussfassung
  • Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind jedem Wohnungseigentümer sowohl durch Anschlag im Haus, als auch durch Übersendung schriftlich zur Genntnis zu bringen.
  • Es muss der Hinweis enthalten sein, dass für den Beginn der Anfechtungsfrist des Beschlusses (gemäß § 24 Abs. 6 WEG) dessen Anschlag im Haus maßgeblich ist; der Tag des Anschlages und das Ende der Frist ist bekannt zu geben.
  • Sollte innerhalb der offenen Frist keine Anfechtung bei Gericht erfolgen, dann wird der Beschluss rechtswirksam.
  1. Fristen

  • Ist der Verwaltungsvertrag mit der bestehenden Hausverwaltung auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und sind keine besonderen Kündigungsmodalitäten vereinbart, so muss der Verwaltungsvertrag bis zum 30.9. des laufenden Verwaltungsjahres gekündigt werden, damit am 1.1. des Folgejahres die neu bestellte Verwaltung Ihre Arbeit aufnehmen kann.
  • Das Kündigungsschreiben sollte jedenfalls eingeschrieben an die bestehende Hausverwaltung zu senden, damit es keine Nachweisprobleme gibt. In der Regel erfolgt dies durch die Initiatoren unter Bekanntgabe des genauen Abstimmungsergebnisses.
  1. Besonderheiten zum Stimmrecht

  • § 24 Abs. 3 WEG schützt Wohnungseigentümer, wenn Gegenstand der beabsichtigten Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft mit einem Wohnungseigentümer oder einer dieser familiär oder wirtschaftlich nahestehender Person. In diesem Fall kommt dem betroffenen Miteigentümer kein Stimmrecht zu. Dies hat insbesondere in jenen Fällen Bedeutung, in denen ein Mehrheitseigentümer „seine" Verwaltung einsetzen möchte bzw. diese bereits eingesetzt ist. Bei der Abwahl oder Neuwahl kommt dem Mehrheitseigentümer kein Stimmrecht zu. Die betroffenen Anteile werden nicht berücksichtigt und reichen wiederum (nur) die Hälfte der Anteile der stimmberechtigten Miteigentümer aus.
  • Das familiäre und wirtschaftliche Naheverhältnis wird sehr weit verstanden. Generell gilt: „Ob eine Interessenkollision schwer genug wiegt, um den Ausschluss vom Stimmrecht zu rechtfertigen hängt einerseits von der Intensität des Naheverhältnisses und andererseits von den Folgewirkungen des beabsichtigten Beschlusses bzw. dem Gefahrenpotential für die Eigentümergemeinschaft ab; je größer das Gefahrenpotential ist, desto geringere Anforderungen werden an die Intensität des Naheverhältnisses gestellt."

all-in-one Angebot

Die all-in-one Gebäudeverwaltung berät Sie gerne bei Ihrem Vorhaben, den Wechsel der Hausverwaltung herbeizuführen. Wir garantieren Ihnen nicht nur bestes Service und Qualität nach der Bestellung zu Ihrem Hausverwalter sondern unterstützen Sie gerne auch bereits im Vorfeld – völlig kostenlos und unverbindlich – bei der Vorbereitung auf dem Weg zum Verwaltungswechsel.

Unser all-in-one Service für Sie:

  • Evaluierung der letzten Betriebskosten-Abrechnung und Aufzeigen von möglichen Einsparungspotentialen
  • Legung eines kostenlosen und unverbindlichen Anbots unter Beilage eines vollständigen Leistungsverzeichnisses zur Übernahme der Verwaltung
  • Vorbereitung und Versand der Umlaufbeschlüsse samt Begleitschreiben
  • Auswertung der Beschlussformulare
  • Bekanntgabe und Aushang des Beschlussergebnisses an sämtliche Wohnungseigentümer
  • Kündigung der bestehenden Hausverwaltung

 

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